Flächenknappheit und hohe Grundstückspreise sind ständige Herausforderungen in der modernen Logistik. Eine attraktive Lösung bieten mehrstöckige Logistikzentren. Wie diese möglichst nachhaltig und effizient gebaut werden können, zeigen die neu entwickelten Logistikzentren von P3 in Italien, von denen eines die BREEAM-Zertifizierung "Excellent" erhalten hat.
Wer in der Logistik tätig ist, hat mit Flächenmangel zu kämpfen, denn der E-Commerce boomt und nimmt immer mehr Platz in Anspruch. Im Jahr 2021 erreichte der Flächenumsatz für Industrie- und Logistikimmobilien in Deutschland ein Rekordhoch von fast drei Millionen Quadratmetern. Dies spiegelt sich auch in den Mieten wider, die im Durchschnitt um knapp acht Prozent gestiegen sind.
Auch die Nähe zu den Städten gewinnt an Bedeutung. Mehr Zuverlässigkeit, mehr Flexibilität und vor allem mehr Schnelligkeit - das verlangen die Kunden des Online-Handels heute. Die Logistikbranche und die Einzelhandelsunternehmen können diese Anforderungen mit mehr Verteilzentren in der "letzten Meile" vor den Wohnorten der Kunden erfüllen, aber die verfügbaren Flächen werden immer knapper. Um dem entgegenzuwirken, ist ein Perspektivenwechsel erforderlich.
Unterschiedliche Länder, unterschiedliche Bauweisen
Ein Paradebeispiel dafür, wie gut mehrstöckige Logistikzentren funktionieren können, ist der asiatische Markt, wo Logistiktürme seit langem unverzichtbar sind und in manchen Fällen mehr als 20 Stockwerke hoch sein können, sich aber dennoch nahtlos in das Stadtbild einfügen. Eine aktuelle Umfrage des Immobiliendienstleisters CBRE ergab, dass mehr als die Hälfte von fast 100 hochrangigen Entscheidern erwartet, dass sich ihre Anforderungen an Gebäude in Zukunft verändern werden, hin zu mehrstöckigen Anlagen, die die Effizienz und Umschlagskapazität erhöhen.
Je höher, desto anspruchsvoller
Irgendwann ist ein Punkt erreicht, an dem die vertikale Bauweise rentabler ist als die horizontale - nicht nur in Bezug auf die Finanzierung, sondern auch auf die Nachhaltigkeit der Immobilie. Durch die vertikale Bauweise nehmen Immobilien weniger Bodenfläche in Anspruch und tragen damit der zunehmenden Versiegelung von Naturflächen Rechnung.
Ein Paradebeispiel dafür ist das von P3 entwickelte mehrstöckige Distributionszentrum in Castelguglielmo, Italien. Das in der Nähe von Venedig gelegene, ca. 190.000 m² große Gebäude verfügt über vier Etagen und hat durch die Umsetzung geeigneter Nachhaltigkeitsmaßnahmen die BREEAM-Zertifizierung "Very Good" erhalten. Ein weiteres ehrgeiziges Projekt von P3 ist ein ebenfalls vierstöckiges Vertriebszentrum in San Salvo, Italien, das die BREEAM-Zertifizierung "Excellent" erhalten hat.
Mit der Höhe kommen jedoch auch Herausforderungen. Eine neue Bauweise und damit ein technisches Umdenken sind erforderlich. Das betrifft vor allem die lichte Höhe und die mit mehreren Stockwerken verbundene Deckenlast. Auch die Rampen müssen völlig neu überdacht werden, damit die Ladefahrzeuge jedes Stockwerk bequem erreichen können. Bei einigen Entwürfen schlängeln sich die Rampen wie ein Schneckenhaus über jedes Stockwerk, bei anderen sind sie eher diskrete Schrägen an den Seiten des Gebäudes.
Innovation bedeutet Veränderung
Die Phasen der Grundstücksübertragung, der langwierige Prozess der Genehmigungs- und Rechtsverfahren und die Gestaltung des Gebäudes sind - im wahrsten Sinne des Wortes - die Grundlage für eine hochwertige mehrgeschossige Logistik. Die Planer müssen besonders auf die Einhaltung der Brandschutzvorschriften achten. Aufgrund der mehrstöckigen Bauweise müssen ausreichende Fluchtwege und ein Notfallsystem gewährleistet sein.
Auch die Energieeffizienz des Gebäudes ist von großer Bedeutung. Neue mehrstöckige Gebäude von P3 werden von Fachleuten so konzipiert, dass unnötiger Energieverbrauch vermieden wird, mit Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, die über alle Stockwerke hinweg durch ein intelligentes Gebäudemanagementsystem gesteuert werden können. Sonnenkollektoren auf den Dächern und der Zugang zu Ladestationen für Elektrofahrzeuge tragen ebenfalls zur Energieeffizienz bei.
All diese Aspekte erfordern jedoch ein höheres Investitionsvolumen, was viele Investoren und Bauherren während des Planungsprozesses abschreckt. Doch das muss nicht sein, denn hohe Nachhaltigkeitsstandards haben sich wirtschaftlich bewährt. Zudem wird die Biodiversität ebenso berücksichtigt wie die Effizienz, so dass die mehrgeschossige Logistik nicht nur aus ökonomischer, sondern auch aus ökologischer Sicht eine Investition in die Zukunft ist.
Logistik-Skylines
Können wir also bald mit Skylines von Logistikimmobilien in Europa rechnen? Das wird nur die Zeit zeigen. Es besteht kein Zweifel daran, dass der Bau von eingeschossigen Logistikimmobilien in den kommenden Jahren weiterhin stark dominieren wird. Dagegen ist nichts einzuwenden, zum Beispiel im Hinblick auf die Erschließung von Brachflächen oder die steigenden Nachhaltigkeitsstandards solcher Immobilien. Verantwortungsbewusste Entwickler bauen schon heute für die Zukunft, so dass diese Immobilien viele Jahre halten werden. Aber der Platz ist immer begrenzt. Ab einem gewissen Punkt ist das Bauen in die Höhe keine Option mehr, sondern eine Notwendigkeit.
Gleichzeitig ist die Höhe eine Notwendigkeit mit vielen Vorteilen. Ein Vorteil, der ironischerweise oft übersehen wird, ist die gute Sichtbarkeit einer hohen Immobilie. Seine große Fassade bietet optimalen Raum für Werbung, nicht nur als Fläche für Plakatwerbung, sondern als Schaufenster für zukunftsweisendes Design und Innovation, wie bei Wolkenkratzern. Gleichzeitig ermöglichen mehrstöckige Immobilien einen effizienteren und nachhaltigeren Warenfluss. Aus diesen Gründen könnten wir in Zukunft durchaus städtische Skylines aus Logistikimmobilien sehen.