Frank Pörschke, CEO von P3, führte eine Bank durch die globale Finanzkrise und wendet heute seine Erfahrung und Führungsqualitäten auf die schwierigen Bedingungen des Jahres 2022 an. Er bezeichnet talentierte Fachleute als die besondere Zutat für die Navigation durch gestörte Märkte und erörtert, warum P3 gut aufgestellt ist, um in diesem Jahr und darüber hinaus erfolgreich zu sein. "Noch nie dagewesene Zeiten" sind nicht so einzigartig, wie sie scheinen, sagt er.
Wie sehen Sie das Geschäftsumfeld im Jahr 2022?
In diesem Jahr hat die Inflation ein Niveau erreicht, das wir seit Jahrzehnten nicht mehr gesehen haben, und die Baukosten sind in den letzten zwei Jahren um 40 % gestiegen. Dies wurde durch den Ukraine-Krieg und Probleme in der Lieferkette noch verstärkt, und auch die Grundstückspreise sind erheblich gestiegen. Gleichzeitig haben sich die Zinssätze in den letzten sechs Monaten verdreifacht, was erhebliche Auswirkungen hat. Obwohl das Zinsniveau im historischen Vergleich nicht so hoch erscheint, ist dies ein großer Schritt nach oben. Es ist zu erwarten, dass die Zinsen noch einige Zeit weiter steigen werden, bis die höheren Zinsen - oder eine Rezession - die Inflation zurückgehen lassen. Manche sagen, die Inflation sei gut für Immobilien, weil die Verträge meist an die Inflation gekoppelt sind, aber das stimmt nur, wenn die Inflation den Mietmarkt nicht deutlich übersteigt. Unabhängig davon hat die gefühlte Sicherheit seit Januar deutlich abgenommen. Ich betone "gefühlt", denn die Unsicherheit war schon immer da - der Unterschied ist, dass sich jetzt jeder ihrer bewusst ist.
Wie wirkt sich das auf die Logistik aus?
Relativ gesehen ist die Logistik wahrscheinlich die attraktivste Anlageklasse im Immobilienbereich. Wir beobachten eine starke Nachfrage seitens der Mieter, und in vielen Märkten sind die Mieten deutlich gestiegen. Natürlich sind wir nicht völlig immun gegen wirtschaftliche Schocks, denn wenn die Rezession tief ist, wird es negative Auswirkungen geben. Aber die Logistik befindet sich in einer guten Position, da wir strukturellen Rückenwind haben, wie z. B. den Aufstieg des Online-Einzelhandels und Unternehmen, die ihre Lieferketten stärken wollen. Diese Faktoren sorgen für eine starke Nachfrage nach Logistik, während in anderen Sektoren die Unsicherheiten einer möglichen Rezession die Nachfrage dämpfen. Allerdings mussten wir viele Annahmen überprüfen, da sich die Faktenlage im Jahr 2022 häufig geändert hat. Vor zwei Jahren konnten die versicherungstechnischen Annahmen sechs Monate lang gleich bleiben. Jetzt ändern sie sich monatlich, wenn nicht sogar wöchentlich. So ändern sich beispielsweise Zinssätze, Baupreise, Renditen und Renditeerwartungen, was bedeutet, dass wir unsere eigenen Erwartungen anpassen müssen.
Worauf konzentrieren Sie sich mit Blick auf das vierte Quartal 2022 und auf das Jahr 2023?
Im Moment sehen wir die Zukunft als schwieriger an, aber sie birgt auch Chancen. P3 ist in dieser Hinsicht gut gerüstet, gut kapitalisiert und gut positioniert. Unterstützt von unserem Eigentümer GIC - dem Staatsfonds von Singapur - verfügen wir über das nötige Eigenkapital, um Investitionsmöglichkeiten zu nutzen, wenn sie sich eröffnen. Dabei kann es sich um Projektentwicklungen, einzelne renditestarke Immobilien, Forward Fundings, ganze Portfolios oder sogar Plattformen handeln. Wir müssen die Finanzierung nicht von Fall zu Fall zusammenstellen wie andere Marktteilnehmer, die erst in der Endphase wissen, ob sie ihren Eigenkapitalpartner und ihre Schulden zusammen haben. Wir verwalten unser bestehendes Portfolio, das auf mehr als 8 Mrd. EUR angewachsen ist, sorgfältig und suchen nach attraktiven Wachstumsmöglichkeiten. In letzter Zeit erhalten wir mehr interessante Angebote als früher. Wir haben auf dem Investmentmarkt einige Fälle gesehen, in denen Portfolios zum Verkauf standen, aber ihre Zielpreise nicht erreichten. Mit einer realistischeren Sichtweise der Verkäufer kann P3 meiner Meinung nach schnell auf Gelegenheiten reagieren, und darauf konzentrieren wir uns derzeit.
Ist das Jahr 2022 aus Sicht der Unternehmensführung eine noch nie dagewesene Herausforderung?
Ich war während der globalen Finanzkrise im Zentrum des Sturms, da ich CEO einer Bank wurde, als Lehman Brothers zusammenbrach. Ich habe also keine Zeit mehr für Gewissheiten. Die Herausforderungen, vor denen wir jetzt stehen, sollten nicht so schwierig oder beispiellos sein wie die Krise von 2008, insbesondere nicht für ein etabliertes Unternehmen wie P3. Unter solchen Umständen ist der wichtigste Faktor die Kompetenz des Führungsteams in Verbindung mit Transparenz. Das bedeutet, dass man offen darüber spricht, wie sich das Umfeld verändert und wie man damit umgeht. Ich ermutige uns, aufgeschlossen zu sein, unsere Erfahrung und unsere analytischen Fähigkeiten zu nutzen und uns auf verschiedene mögliche Szenarien vorzubereiten. Das ist eine gute Übung für das Überleben, denn man bereitet sich auf viel mehr vor, als man glaubt, und die Ergebnisse sind immer anders, als man sie erwartet.
Hierfür ist Talent der Schlüssel. Wir haben ein Unternehmen, das sich ausschließlich auf Talent und Kapital stützt. Wir sind ein wachsendes Unternehmen und ein Netto-Recruiter, der für internationales Wachstum einstellt und derzeit 22 Nationalitäten in seinem Unternehmen hat. Wir rekrutieren starke Fachleute mit einer Erfolgsbilanz, um auf unseren Fundamenten aufzubauen. Wir legen auch Wert auf ein gewisses unternehmerisches 'Bauchgefühl' - was immer eine großartige Eigenschaft ist. In diesem Jahr bin ich sehr zufrieden mit der Leistung unserer Teams und wir sehen die Chancen, die sich aus dieser harten Arbeit ergeben.