Logistikentwickler spielen eine Schlüsselrolle, wenn es darum geht, sicherzustellen, dass moderne Lieferketten für Kunden in ganz Europa weiterhin funktionieren, trotz der Turbulenzen und Veränderungen, die das bisherige Jahrzehnt geprägt haben. Die P3-Experten für Asset- und Immobilienmanagement erörtern, wie die Logistikimmobilie in einer Ära der Herausforderungen und der technologischen Beschleunigung mit der Nachfrage und den Erwartungen Schritt hält.
In diesem Artikel kommen Miroslav Zanáška, Group Head of Property Management bei P3, und Andrzej Wroński, Group Head of Asset Management bei P3, zu Wort. Beide Aufgaben sind getrennt, aber eng miteinander verbunden: Bei der Immobilienverwaltung geht es darum, dass die Anlagen gut funktionieren und ihre Qualität für die Kunden erhalten bleibt, während es bei der Vermögensverwaltung darum geht, den Wert von Gewerbeimmobilien als Investitionen zu optimieren.
Was beeinflusst die Logistikimmobilie im Jahr 2023, abseits der Schlagzeilen über den Konflikt in der Ukraine und die Störungen nach der Pandemie?
Andrzej: Das Logistikumfeld wird jedes Jahr ausgefeilter und digitaler, zum Beispiel durch Produktivitätswerkzeuge, die es ermöglichen, mit höherer Geschwindigkeit effektiver zu arbeiten. Diese Geschwindigkeit ist eine der wichtigsten Anforderungen an unsere heutige Arbeit. Das Tempo dieses Wandels ist in der Tat ein großer Einflussfaktor. Das Umfeld verändert sich so stark, dass wir schneller werden müssen, um nicht hinterherzuhinken, und dieser Druck lastet sowohl auf den Kunden als auch auf den Logistikakteuren, die so agil wie möglich sein müssen, da sich auch die Konkurrenz anpasst.
Miroslav: In meiner Funktion ist die Beschleunigung vor allem auf die technologische Entwicklung zurückzuführen, z. B. bei den Datenerfassungsinstrumenten. Heutzutage sind wir in der Lage, Daten innerhalb von Sekunden aus einer Logistikimmobilie auf der anderen Seite des Kontinents abzurufen. Ansonsten ist der Kern des Geschäfts derselbe wie eh und je. Manchmal ist es gut, sich zu fragen, ob Schnelligkeit immer das oberste Gebot ist: Ist es besser, sofort über automatisierte Daten zu verfügen, oder in einer Woche einen vollständigeren Datensatz zu haben?
Die Welt verändert sich, aber Logistikimmobilien sind immer noch nur vier Wände und ein Dach, oder?
Andrzej: Bei Logistikimmobilien geht es definitiv nicht mehr nur um Logistik und Platz für Regale. In unserem Portfolio haben wir Kunden aus verschiedenen Bereichen wie 3PL, Food- und Non-Food-Einzelhandel, Automotive und Leichtproduktion. Wir haben sogar einen Kletterpark. Es geht also um Flexibilität, d. h. darum, die richtige Lösung zu finden, die sowohl den Bedürfnissen des Mieters als auch denen des Eigentümers entspricht, um eine Wiedervermietung zu ermöglichen.
Miroslav: Wir sind in 11 Ländern in ganz Europa mit einem Portfolio von etwa 7,6 Millionen Quadratmetern in 310 Gebäuden vertreten, die von 475 Kunden genutzt werden. Das bedeutet, dass wir viele verschiedene Nutzungsarten kennenlernen. Um erfolgreich zu sein, müssen Bauträger und Eigentümer erkennen, dass jeder Markt spezifisch und unterschiedlich ist und dass sie die verschiedenen Bedürfnisse ihrer Kunden berücksichtigen müssen. Letztlich geht es darum, dass sich sowohl der Eigentümer als auch der Nutzer als Gewinner fühlen.
Ist das, was Kunden von Logistikimmobilie-Besitzern/Entwicklern erwarten, im Jahr 2023 anders?
Miroslav: Nach dem Schaden, den die Pandemie in den europäischen Lieferketten angerichtet hat, und der anhaltenden Störung durch den Krieg in der Ukraine wünschen sich die Kunden wirklich Stabilität und langfristige Partnerschaften. Zum Beispiel haben viele Unternehmen aufgrund der Störungen mit der Just-in-Time-Logistik zu kämpfen und wünschen sich Vermieter, die Stabilität bieten, um negativen Einflüssen entgegenzuwirken. Ein erfolgreicher Immobilieneigentümer/Entwickler ist auch in der Lage, zusätzlichen Raum anzubieten, wenn er benötigt wird, oder sogar völlig neue Logistikimmobilien zu entwickeln. Eine solche Reaktionsfähigkeit trägt zur Stabilisierung der Lieferketten bei, insbesondere in einem Logistikmarkt, der durch Flächenknappheit und gleichzeitig starkes Wachstum und hohe Nachfrage gekennzeichnet ist.
Andrzej: Die Nutzer wollen die bestmögliche Fläche zu einem attraktiven Mietpreis. Gegenwärtig sind das Mietwachstum und die steigenden Kosten für alle ein Schmerzpunkt, während sich das makroökonomische Umfeld von einem Mieter- zu einem Vermietermarkt wandelt. Was sind die Ursachen für die steigenden Kosten? Die Inflation ist hoch, Baumaterialien und Energie sind teurer geworden und die Finanzierungshürden für Investoren sind gestiegen. Um in diesen wirtschaftlichen Zeiten zurechtzukommen, sind Partnerschaften mit Kunden der absolute Schlüssel.
Miroslav: Das Wichtigste im operativen Geschäft ist der enge Kontakt mit den Kunden, wie auch immer das geschieht. Kommunikation ist die oberste Priorität, sonst funktioniert das Geschäft nicht. Der Mieter ist der Betreiber der Anlage, also sollten seine Bedürfnisse berücksichtigt werden. Die Informationen, die ein Vermieter erhält, hängen vom Mieter ab, daher sollte es regelmäßige Treffen sowie Portale für Tageskarten und gemeinsame Informationsplattformen geben. Grundsätzlich ist es wichtig, immer bereit zu sein, den Kunden zu unterstützen.
Durch neue Vorschriften wie den European Supply Chain Act werden die Themen Umwelt, Soziales und Governance (ESG) stärker in die europäische Logistik integriert. Wie wirken sich ESG auf die Unternehmen aus?
Andrzej: Natürlich ist Nachhaltigkeit der richtige Weg, und die Eigentümer von Immobilien müssen ESG auch in wirtschaftlicher Hinsicht umsetzen. Bei der Verwaltung von Vermögenswerten und Immobilien geht es heute darum, flexibel zu sein und die Fähigkeiten und Möglichkeiten der Technologie zu verstehen, um Energie zu sparen. Im Allgemeinen bedeutet dies, moderne, nachhaltige Gebäude zu errichten und bestehende Gebäude für die Mieter in gutem Zustand und auf dem neuesten Stand zu halten, um sicherzustellen, dass sie ein hohes Qualitätsniveau für ein energiesparendes Management aufweisen. Wir investieren in LED-Beleuchtung, was ein einfacher Gewinn ist, und arbeiten auch eng mit der Solarenergie zusammen, indem wir unsere Strategie und Ziele für neue und bestehende Gebäude festlegen. In den letzten Jahren haben wir daran gearbeitet, unsere Bestandsimmobilien mindestens mit dem BREEAM-Niveau "Sehr gut" oder gleichwertig zu zertifizieren und die neuen Gebäude mindestens mit dem BREEAM-Niveau "Ausgezeichnet" oder gleichwertig. Ende 2022 konnten wir unser Ziel einer Zertifizierungsrate von 75 % unseres Portfolios mit 'Sehr gut' oder höher übertreffen.
Miroslav: Es geht um Flexibilität. ESG ist in vielen Ländern stark reguliert, und manchmal variieren diese Regeln von Markt zu Markt, und die Vorschriften sind möglicherweise nicht klar. Auch wenn Nachhaltigkeit bei der Entwicklung und dem Betrieb unserer Gebäude schon immer eine wichtige Rolle gespielt hat, ist das derzeitige Regelungsumfeld für uns und unsere Kunden Neuland; die einzige Möglichkeit, erfolgreich zu sein, besteht darin, flexibel zu sein. Die ESG bringen viele neue Anforderungen und Einschränkungen mit sich, so dass man sehr anpassungsfähig sein muss, wobei oft nicht viel Zeit bleibt, um die Veränderungen zu verarbeiten.