Ein modernes Logistikzentrum ist viel mehr als nur vier Wände und ein Dach. Es ist eine unverzichtbare Infrastruktur für die Versorgung mit Lebensmitteln, Medikamenten und einer Vielzahl anderer Produkte. Es ist auch der Ort, an dem Waren auf Produktionslinien hergestellt werden. Im Inneren von Lagerhäusern spielt sich viel ab, und auch beim Bau eines Lagers gibt es eine Menge zu tun.
In diesem Artikel verrät Tomáš Kubín, Head of Construction für Mittelosteuropa (CEE) und die Tschechische Republik bei P3, wie ein modernes, hochwertiges Lager gebaut wird.
Logistikimmobilien können Dimensionen von über 200.000 Quadratmetern erreichen. Von außen betrachtet wirken sie einheitlich, tatsächlich aber sind ihre Nutzungen äußerst vielfältig und reichen von der automatisierten Distribution für den Online-Handel über Umschlagplätze für Lebensmittel bis hin zu Produktionslinien für den Fahrzeugbau und vieles mehr.
Die wirtschaftliche Errichtung einer Logistikimmobilie ist ein kompliziertes Unterfangen, das mit vielen Herausforderungen verbunden ist. Dieser Prozess beinhaltet eine detaillierte Untersuchung potenzieller Standorte, ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei den Baumaterialien, die Einhaltung von Vorschriften, die von Land zu Land unterschiedlich sind, und viele andere Faktoren. Fehler in einem einzigen Bereich können kostspielig sein.
Das Mantra von P3 lautet "kein Projekt zu groß, kein Detail zu klein". Als Bauträger, der seit mehr als 20 Jahren Lagerhallen in Europa baut, weiß P3, dass eine qualitativ hochwertige, moderne Anlage alle möglichen Bedürfnisse ihrer künftigen Nutzer berücksichtigt.
Bauqualität und Kundenservice sind das, was einen hervorragenden Anbieter vom Rest der Branche unterscheidet. Deshalb zahlt es sich aus, einen spezialisierten Bauträger mit einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz zu wählen.
Tomáš, was ist der erste Schritt beim Bau eines Lagers?
Wir gehen sehr offen mit unseren Kunden um und bemühen uns um Flexibilität. Wenn wir für einen Kunden bauen, richtet sich vieles nach seinen Bedürfnissen. Es geht nicht um P3, sondern darum, wie wir dem Kunden helfen können. Deshalb gehen wir den Entwurf gemeinsam mit dem Kunden durch.
Jedes Projekt ist eine eigene Geschichte, aber am Anfang steht immer der Kunde. Jeder Nutzer hat sein eigenes Geschäft zu führen, oft mit geringen Gewinnspannen. Wir wollen ihm zum Erfolg verhelfen, indem wir seine Bedürfnisse klären und ihn mit einem hervorragenden Produkt unterstützen.
Darüber hinaus eignen sich höherwertige Immobilien für mehr und vielfältigere Nutzungen, ein nicht zu unterschätzender Faktor im Hinblick auf den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Entwickler wie wir bauen daher zunehmend standardisierte Logistikhallen, die den Bedürfnissen aller möglichen Mieter gerecht werden können. Das ist auch unsere Strategie, denn bei P3 bauen wir unsere Hallen oft spekulativ und finden erst während der Bauphase oder nach Fertigstellung einen geeigneten Mieter.
Konzentrieren sich nicht alle Entwickler auf die Bedürfnisse des Kunden?
Der P3-Ansatz ist anders als bei Bauträgern, die Logistikimmobilien bauen, um sie schnell zu verkaufen, oder die in erster Linie für Investoren bauen. Unsere Kunden sind die Nutzer, die das Lager tatsächlich nutzen. Sie stehen bei uns im Mittelpunkt.
Wir sind ein langfristiger Eigentümer, und das ist eine gute Nachricht für die Kunden, denn es bedeutet, dass wir uns über Jahre hinweg für das Gebäude einsetzen. Es liegt also in unserem Interesse, die Standards in allen unseren Immobilien hoch zu halten. Infolgedessen ist die Qualität der Anlage wesentlich höher. Wir bauen nicht einfach nur und verkaufen so schnell wie möglich.
Ein Lagerhaus sieht wie ein einfaches Gebäude aus. Warum kann ein Unternehmen nicht einfach sein eigenes bauen?
Wenn man ein hohes Verlustrisiko vermeiden und sich nicht mit den Herausforderungen eines komplexen Bauprojekts mit mehreren 'beweglichen Teilen' auseinandersetzen will, ist es sinnvoll, einen professionellen Entwickler zu beauftragen.
Schon die Auswahl des richtigen Standorts erfordert Zeit und Mühe, einschließlich einer Reihe von Voruntersuchungen, Marktstudien und Due-Diligence-Prüfungen. Die Entwickler bewerten unter anderem Topografie, Erdbeben- und Überschwemmungsrisiken sowie die Verkehrsanbindung. Es folgen Boden- und Schadstoffuntersuchungen. Auch ökologische Artenschutzgutachten werden eingeholt. Im weiteren Verlauf der Prüfung führen die Entwickler Verkehrs- und Lärmanalysen durch, prüfen den Bebauungsplan und führen Gespräche mit der jeweils betroffenen Regierungsgemeinde. Auf der Grundlage der Ergebnisse dieser Untersuchungen stellt der Bauträger einen Antrag bei der Gemeinde, um die entsprechenden Baugenehmigungen zu erhalten. Im Grunde gibt es eine ganze Reihe von Normen und Vorschriften, die man kennen muss.
Dann gibt es viele Faktoren, die beim Bau des Lagers selbst eine Rolle spielen.
Eines der wichtigsten Themen ist die lichte Höhe. Das ist die Norm dafür, wie viele Regale man stapeln kann. Die Höhe kann 10 Meter oder 12 Meter betragen. Dieser Bereich bietet die größte Flexibilität. Wenn die lichte Höhe mehr als 12,2 Meter beträgt, kommt eine Vorschrift über Sprinkleranlagen ins Spiel, die sich wirtschaftlich auswirkt.
Dann ist da noch die Bodenplatte. Wissen Sie, wie viel Gewicht der Boden tragen muss? Hierfür gibt es Normen. Der Marktstandard liegt bei 5 Tonnen pro Quadratmeter, bei 7 Tonnen pro Punktlast.
Es gibt auch das Verhältnis der Laderampen. In der Regel kommen 850 Quadratmeter auf eine Laderampe. Nicht zu vergessen ist auch die Zufahrt zum Lager, die etwa 1.000 Quadratmeter pro Einfahrt beträgt.
All das sind so etwas wie Standards, aber wir sind flexibel und bereit, diese an die Bedürfnisse unserer Kunden anzupassen.
Wie nachhaltig ist eine P3-Immobilie? Umweltaspekte sind wichtiger denn je.
BREEAM ist die weltweit führende Methode zur Bewertung der Nachhaltigkeit. Für unsere bestehenden Immobilien strebt P3 die BREEAM-Bewertung 'sehr gut' an. Für alle unsere Neuentwicklungen streben wir die Bewertung 'Exzellent' an. Wir tun dies, weil nachhaltiges Bauen von entscheidender Bedeutung ist und wir glauben, dass eine moderne Immobilie ihre Auswirkungen auf die Umwelt minimieren sollte.
Wir sind in der Lage, mit wiederverwertbaren Materialien zu bauen, um den CO2-Fußabdruck beim Bau zu minimieren und die lokale Tierwelt zu schützen. Wir können auch sehr effiziente Wassersysteme und LED-Beleuchtung installieren, um den Wasser- und Energieverbrauch zu senken. Natürlich hat die Nachhaltigkeit auch eine wirtschaftliche Seite. Kostengünstigere Bauweisen mögen im Vergleich zu qualitativ hochwertigen Entwicklungen attraktiv erscheinen, aber letztlich bieten teurere Entwicklungen den Nutzern langfristig eine zuverlässigere Logistikumgebung.
Was diese Ausführungsqualität betrifft, so sind Logistikimmobilien in der Regel Mittelklasse- oder High-End-Gebäude. Mid-Range zeichnet sich durch kostengünstige, funktionale Bauweisen aus, die dennoch hohe Nachhaltigkeitsstandards erfüllen können. High-End-Bauweisen mit gehobenen Merkmalen sind weniger verbreitet, aber die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden steigt ständig.
Das klingt kompliziert. Wie macht P3 den Bau für den Kunden einfach?
Unsere Produkte sind vielseitig und wir bauen verschiedene Systeme für eine Vielzahl von Kunden. Ein sehr wichtiges Merkmal ist, dass wir einen einzigen Generalunternehmer einsetzen. Wir teilen die verschiedenen Teile des Bauprozesses nicht auf viele Subunternehmer auf.
Das ist gut für den Kunden. Es verringert das Risiko von Verzögerungen, und wenn es später Probleme gibt, sind sie leichter zu beheben, weil es nur einen Ansprechpartner gibt.
Letztendlich hängt viel vom Vertrauen ab. Die Kunden müssen sich darauf verlassen können, dass ein Projekt pünktlich und im Rahmen des Budgets geliefert wird. Und die eindeutige Bilanz von P3 ist, dass wir dies erreichen. Manche Entwickler machen ihren Kunden zu große Versprechungen und haben dann Schwierigkeiten, diese einzuhalten - obwohl sie immer wussten, dass das passieren würde. Unsere Kultur ist offen und vertrauensvoll gegenüber den Kunden. Wenn wir etwas versprechen, halten wir es auch.