Der Verkauf von Grundstücken ist ein komplexer Prozess, und auch die Käufer stehen auf dem heutigen Markt vor Herausforderungen. Mit seiner starken Erfolgsbilanz beim Kauf von Grundstücken ist P3 Logistic Parks ein zuverlässiger Partner für Grundstückseigentümer, die einen Verkauf anstreben. Bartłomiej Hofman, Group Development Director bei P3 Logistic Parks und Geschäftsführer von P3 Polen, erörtert, wie die Marktbedingungen den Erfolg oder Misserfolg von Grundstückstransaktionen beeinflussen und was einen guten Käufer in unsicheren Zeiten ausmacht.
Der Verkauf von Gewerbeflächen kann für Eigentümer, die Kapital freisetzen oder einen Geschäftsplan umsetzen wollen, ein langwieriger und schwieriger Prozess sein. Was ist hier los?
Für mich als Käufer von Industriegrundstücken haben einige Dinge einen Einfluss. Die gesamte Wirtschaft befindet sich in einer inflationären Phase, was die Kreditkosten für Käufer, die zur Finanzierung eines Kaufs einen Kreditgeber benötigen, erhöht. Die Kreditzinsen sind heute viel höher als früher, was die Sache für einige Akteure noch schwieriger macht. Außerdem verlangen die Banken aufgrund der allgemeinen Unsicherheit deutlich höhere Vorvermietungsquoten als früher, um sicher zu sein, dass der Käufer über eine ausreichende Nachfrage seitens der Mieter verfügt, um die künftigen Kreditrückzahlungen zu finanzieren.
Um eine Transaktion erfolgreich abzuschließen, müssen Sie einen Investor und in einigen Fällen auch künftige Nutzer an ein Grundstück binden. Zurzeit ist dies für einige Bauträger schwierig, was für den Eigentümer das Risiko birgt, dass ein Verkauf nicht zustande kommt. Ein ähnliches Risiko besteht für Eigentümer, wenn ein potenzieller Käufer eine Kaufoption für das Grundstück erwirbt, es aber nicht vollständig übernimmt, weil die Mieter und die Finanzierung noch nicht feststehen. Dies bedeutet, dass der Eigentümer im Grunde den Geldmärkten und der Fähigkeit des Käufers, Mieter zu finden, ausgeliefert ist.
Ist der Verkauf von Grundstücken an P3 anders?
Für die Verkäufer ist die Zusammenarbeit mit P3 mit weitaus weniger Risiken verbunden. Dank unseres kapitalstarken Shareholders ist P3 nicht auf externe Finanzmittel angewiesen, um ein Geschäft zuende zu bringen. Da wir uns darauf konzentrieren, heute die besten Grundstücke für unsere Landbank zu kaufen, nehmen wir keine Optionen zum Erwerb eines Grundstücks zu einem unbestimmten Zeitpunkt in der Zukunft vor. Natürlich führen wir die gleiche rechtliche, technische und umweltbezogene Due-Diligence-Prüfung durch, wie sie jeder Käufer durchführen sollte, aber wir knüpfen keine Bedingungen an, auf die der Verkäufer keinen Einfluss hat.
Beispielsweise entwickeln wir derzeit ein Grundstück in Kattowitz, Polen, wo zwischen den ersten Gesprächen mit dem Verkäufer und dem Abschluss des Geschäfts weniger als sechs Monate lagen. Die Möglichkeit, schnell, aber gründlich zu handeln, ist ein Vorteil der Zusammenarbeit mit P3, dank der Stärken unseres Unternehmens. Wir bieten mehr Sicherheit, was wichtig ist, denn ein Grundstücksverkauf ist eine äußerst wichtige Transaktion, bei der es um einen hohen Kapitalbetrag geht.
Außerdem sind wir nicht nur auf der Suche nach "perfekten" Grundstücken im Hinblick auf Genehmigungen, denn unser engagiertes Expertenteam für den Grundstückserwerb kann erfolgreich mit dem arbeiten, was auf dem Markt verfügbar ist, und erst nach Abschluss einer Transaktion alle notwendigen Genehmigungen organisieren, die unseren Bedürfnissen und denen unserer Kunden entsprechen.
Im Moment sind wir sowohl an Greenfield- als auch an Brownfield-Grundstücken innerhalb und außerhalb der Stadtgrenzen interessiert. Für die Logistik hat die Anbindung an wichtige Verkehrsnetze, die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und Standorte, an denen wir Gewerbegebiete entwickeln können, oberste Priorität. Wir bauen unsere Grundstücksbank aus, um Industrieunternehmen eine Vielzahl von Möglichkeiten zu bieten und sie schnell zu beliefern.
Wie sieht der Industriemarkt gegenwärtig aus?
Der gesamte Markt wächst in ganz Europa, was zum Teil auf den elektronischen Handel zurückzuführen ist. In meiner Heimat Polen hat sich der E-Commerce-Markt in den letzten vier Jahren mehr als verdoppelt (+127 %), was einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 23 % entspricht. Den Prognosen für die nächsten fünf Jahre zufolge wird der Zuwachs bei etwa 11 % pro Jahr liegen. Derzeit ist jede dritte Logistikimmobilie in Polen für Unternehmen aus dem Bereich des elektronischen Handels tätig.
Dies zeigt, dass es eine große Nachfrage nach Logistikimmobilien gibt und dass Verkäufer von Grundstücken keine Schwierigkeiten haben sollten, Interesse zu wecken. Darüber hinaus schränken Planungsbeschränkungen in einigen Ländern, insbesondere in Westeuropa, den Pool an verfügbaren Flächen für die Entwicklung von Logistikimmobilien ein.
Käufer von Industrieland sind in der Regel Bauträger, wie z. B. P3. Aber ich würde sagen, dass es nur wenige Industrieentwickler gibt, die in der Lage sind, ein Geschäft erfolgreich und rechtzeitig abzuschließen. Anders als im Wohnungsbau gibt es nur einen sehr begrenzten Pool von Käufern, da der Kapitalbedarf extrem hoch ist. Außerdem sind Grundstücke nicht mit einem Warenmarkt vergleichbar, auf dem man den Preis einer Sache zu jedem Zeitpunkt kennt.
Hinzu kommt, dass sich der Erwerb von Grundstücken für den Bau von Logistikimmobilien, Fabriken oder Logistikzentren vom Kauf von Wohnimmobilien unterscheidet, bei dem man ein Grundstück in kleine Parzellen aufteilen und Schritt für Schritt erschließen kann. Industrieland muss in der Regel auf einmal oder vielleicht in mehreren Schritten erschlossen werden. Ohne die richtigen Fähigkeiten und Finanzierungsmöglichkeiten ist dies nicht möglich.
Bei P3 Poland haben wir in den letzten fünf Jahren erfolgreich Grundstückskäufe von etwa 1,1 Millionen m² von vielen verschiedenen Verkäufern abgeschlossen. Heute verfügen wir über einen Grundstücksbestand von mehr als 950.000 m² GLA. Unser Hintergrund und unsere Erfolgsbilanz zeigen, dass wir ein vertrauenswürdiger, zuverlässiger Partner im Transaktionsprozess sind.