Das lokale Wissen von P3 hilft Kunden, auf den Logistikmärkten in ganz Europa erfolgreich zu sein. Otis Spencer, Chief Investment Officer von P3, teilt seine Prognose für ein "komplexes" Jahr 2022.
Wie wird P3 seine Dienstleistungen für Kunden in diesem Jahr weiterentwickeln?
"Wir wollen mit unseren Kunden wachsen, und wir wollen nachhaltig wachsen. Ein wichtiger Teil davon ist, sie zu verstehen und zu wissen, wie wir ihnen helfen können. Es geht nicht nur um eine Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Die Geschäfte unserer Kunden verändern sich; sie brauchen mehr Technologie und neue Lösungen.
"Deshalb haben wir uns entschlossen, unsere Investmentkapazität weiter auszubauen. Vor kurzem haben wir einen Investment Manager für Frankreich eingestellt, der für die Beschaffung von Gelegenheiten zuständig ist, und wir hoffen, dass wir eine ähnliche Funktion für Deutschland und auch in Italien besetzen können. Auch in Polen werden wir bald jemanden einarbeiten.
"Der Grund dafür ist, dass es wichtig ist, in Form von Investment Managern und hauseigenen Asset Managern in den regionalen Märkten präsent zu sein. Dank dieser Fähigkeiten und des lokalen Know-hows können wir qualitativ hochwertige Standorte und Immobilien identifizieren.
"Unser echter Mehrwert sind unsere Teams, die mit Kunden und potenziellen Kunden darüber sprechen, wie wir ihre Probleme lösen können, z. B. durch die Bereitstellung von ASTI (Above Standard Tenant Improvement), Investitionen in Regalsysteme, Elektrofahrzeuge oder die Verbesserung der örtlichen Einrichtungen. Ein weiterer Vorteil, den wir bieten, ist, dass wir das Kapital für Instrumente haben, die helfen können."
Welche Trends sind im Jahr 2022 wichtig?
"Es ist ein sehr komplexes Bild. Der Konflikt in der Ukraine wird zu mehr Unsicherheit in Bezug auf die Inflation, die Geschäftsaussichten und andere Faktoren führen, was möglicherweise bedeutet, dass die Zinssätze nicht so schnell steigen werden, wie wir dachten.
"Außerdem haben die Kunden weiterhin einen größeren Appetit auf Flächen. Das Verhalten des modernen Verbrauchers hat sich dauerhaft verändert, und der Online-Handel ist langfristig etabliert, was zwangsläufig mit einem höheren Flächenbedarf einhergeht.
"Letztes Jahr haben wir auf allen Märkten einen Renditerückgang erlebt. In diesem Jahr ist nicht damit zu rechnen, dass die Renditen in gleichem Maße sinken, aber wir erwarten auch keine kurzfristige Steigerung der Renditen. Es gibt Gerüchte über steigende Schulden, Kosten und Zinssätze, und die normale Erwartung wäre, dass die Renditen steigen, aber im Moment sehen wir, dass sie sich auf einem konstanten Niveau befinden."
Was ist in der Pipeline für 2022?
"Wir haben einen ziemlich hohen Marktanteil in Mittel- und Osteuropa, und unser Schwerpunkt liegt auf dem Wachstum in Westeuropa. Deutschland, die Niederlande, Frankreich, Spanien und Italien sind für uns Wachstumsmärkte. In einigen dieser Länder sind wir derzeit im Rennen, um einzelne wertschöpfende Objekte zu erwerben, und wir arbeiten hart daran, noch mehr Objekte zuzuweisen.
"Die Chance, die wir erkannt haben, ist, dass wir uns stärker auf unsere Entwicklungskompetenzen konzentrieren wollen. Da der Wettbewerb um den Erwerb von Kernobjekten groß ist, wollen wir diese, wenn möglich, selbst entwickeln. Wir sehen uns eher im Bereich Core plus Value-Add um, da wir dort steigende Renditen erzielen können.
"Obwohl der Markt im Moment schwierig ist und ein starker Wettbewerb um weniger Gelegenheiten herrscht, sind wir froh, dass wir eine robuste Pipeline haben, sowohl in Bezug auf Übernahmen als auch auf Entwicklungen. Viele dieser Gelegenheiten werden durch das Fachwissen unserer lokalen Teams in den Märkten des gesamten Kontinents geschaffen.
Was waren die Höhepunkte des Jahres 2021?
"P3 Echt war das beste Geschäft in Bezug auf die Wertschöpfung. Es war ein Forward Purchase, den wir auf spekulativer Basis gekauft haben. P3 Echt ist eine Logistikhalle im Südosten der Niederlande, nahe der deutschen Grenze, mit einem der höchsten Nachhaltigkeitsratings des Landes. Wir sind ein großes Risiko eingegangen, da es in einem Gebiet liegt, das nicht als Logistik-Cluster bekannt ist.
"Wir sind vor allem ein gewisses Leasing-Risiko eingegangen, aber wir waren der Meinung, dass wir für die Größe und den Umfang einen attraktiven Einstiegspreis erhielten. Wir haben einen hohen Mehrwert geschaffen, weil wir schnell einen Alleinnutzer für 100 % des Gebäudes finden konnten. Die Tatsache, dass wir einen Kunden mit einem institutionellen Charakter gewinnen konnten, hat alle Kriterien der Wertschöpfung erfüllt.
"Ein Investitionshighlight im Jahr 2021 war auch der Erwerb eines vollständig vermieteten Portfolios von fünf großen Logistikobjekten mit insgesamt 112.000 m² in Top-Lagen in der Nähe von Madrid und Barcelona für rund 108 Mio. €.